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À l’occasion d’une vente, de nombreux copropriétaires découvrent une règle parfois surprenante : le solde résultant de l’approbation des comptes n’est pas nécessairement supporté par celui qui était propriétaire lorsque les dépenses ont été engagées.
Cette situation suscite régulièrement des interrogations, notamment lorsque l’assemblée générale approuve avec retard les comptes d’un exercice antérieur ou lorsque des corrections comptables doivent être apportées plusieurs années après.
Une règle fixée par le décret du 17 mars 1967
L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 prévoit que :
« Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes. »
La règle est donc simple :
- si les comptes approuvés font apparaître un crédit, celui-ci bénéficie au copropriétaire présent lors de l’approbation ;
- si les comptes approuvés font apparaître un débit, celui-ci est supporté par le copropriétaire présent lors de l’approbation.
Peu importe la date à laquelle les dépenses ont été engagées ou les provisions versées.
Un exemple concret
Un copropriétaire vend son appartement en octobre 2025.
Les comptes de l’exercice 2024 ne sont finalement approuvés qu’en juin 2026.
Lors de cette approbation, il apparaît que les provisions versées étaient insuffisantes et qu’un complément de charges doit être réparti entre les copropriétaires.
Même si les dépenses concernent l’année 2024 et même si l’acquéreur n’était pas encore propriétaire à cette époque, le débit sera porté sur son compte puisqu’il est copropriétaire au moment de l’approbation des comptes.
À l’inverse, si les comptes faisaient apparaître un excédent, le crédit lui reviendrait également.
Mais mon acte de vente prévoit autre chose !
Il est fréquent que les actes notariés prévoient une répartition différente entre vendeur et acquéreur.
Ces clauses sont parfaitement valables, mais uniquement entre les parties à la vente.
L’article 6-3 du décret du 17 mars 1967 précise en effet que toute convention contraire aux règles de l’article 6-2 n’a d’effet qu’entre le vendeur et l’acquéreur.
Autrement dit :
- le syndic doit appliquer la règle légale ;
- le syndicat des copropriétaires n’est pas lié par les accords privés conclus dans l’acte de vente ;
- si l’une des parties estime supporter une charge qui aurait dû revenir à l’autre, elle doit se retourner directement contre son cocontractant.
Pourquoi cette règle existe-t-elle ?
Le législateur a souhaité éviter au syndic de devoir reconstituer l’historique de chaque mutation et rechercher systématiquement qui était propriétaire lors de chaque dépense ou de chaque appel de fonds.
La date de l’approbation des comptes constitue donc un critère unique, simple et objectif permettant de sécuriser la gestion comptable de la copropriété.
Un point souvent méconnu
Cette règle ne signifie pas que le copropriétaire est privé de tout recours.
Lorsque l’acte de vente contient des dispositions particulières sur la répartition des charges, vendeur et acquéreur peuvent faire valoir leurs droits l’un envers l’autre.
En revanche, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, le syndic est tenu d’appliquer les dispositions légales et réglementaires en vigueur.
La copropriété fonctionne ainsi selon un principe simple : les comptes sont approuvés collectivement, et les conséquences de cette approbation sont imputées au copropriétaire en place au jour du vote.