ACTUALITÉ
Outil de facilitation ou piège pour les dépenses ?
Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, l’assemblée générale peut déléguer au Conseil syndical (CS) le pouvoir de prendre certaines décisions relevant de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Auparavant, cette possibilité était très restreinte : le CS ne pouvait ni engager de dépenses ni fixer les dates d’appel de fonds.
Désormais, la délégation ouvre de nouvelles perspectives mais aussi de nouvelles responsabilités.
Parmi les décisions susceptibles d’être confiées au CS :
Les décisions de l’article 24 de la loi de 1965, sauf exceptions prévues par l’article 21-1 ;
- les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble (ravalement, étanchéité sans amélioration énergétique, etc.) ;
- la réalisation de diagnostics (DPE, DTG, projet de plan pluriannuel de travaux) ;
- l’autorisation donnée à la police municipale d’accéder aux parties communes ;
- le choix des contrats d’entretien, de maintenance ou d’assurance ;
- l’habilitation donnée au syndic pour agir en justice.
La délégation générale est valable deux ans maximum. Le CS doit compter au moins trois membres et être couvert par une assurance en responsabilité civile.
Les dépenses déléguées : deux cas de figure
1 – Dépenses incluses dans le budget prévisionnel
Jusqu’ici, certains conseils syndicaux intervenaient déjà dans la gestion courante, sans cadre légal clair. La réforme a officialisé cette pratique.
Un compte spécifique (65) a été ajouté au plan comptable pour identifier les sommes confiées au CS dans le cadre de sa délégation.
L’assemblée générale doit voter un montant adapté aux besoins réels de la copropriété.
Un budget trop élevé peut être contesté : le juge vérifiera qu’il ne met pas en difficulté les copropriétaires et qu’il correspond à une nécessité technique.
2 – Dépenses hors budget prévisionnel
Pour les travaux exceptionnels (ravalement, toiture, étanchéité…), l’assemblée générale doit voter une délégation par opération, avec un montant précis.
Quelques points de vigilance :
Les décisions du CS délégataire sont plus difficiles à contester : il faudra engager la responsabilité des membres du CS, et non pas attaquer une décision d’AG.
Bien que la loi permette au CS de fixer les appels de fonds, il est préférable que l’assemblée générale en décide pour assurer une information claire, notamment en cas de mutation.
Le rôle du syndic
Le syndic reste un acteur central :
- en amont, pour rédiger la résolution avec précision et éviter toute ambiguïté juridique ;
- en aval, pour garantir la bonne exécution et prévenir tout abus.
En résumé
La délégation de pouvoir au Conseil syndical peut :
✅ simplifier la gestion et accélérer certaines décisions,
⚠️ mais aussi générer des risques financiers ou organisationnels si elle est mal encadrée.
C’est pourquoi l’accompagnement d’un syndic compétent reste essentiel : il s’assure que les résolutions sont bien rédigées, que les décisions sont sécurisées et que l’équilibre entre souplesse et contrôle est respecté.